قوانین آپارتمان نشینی مجموعه‌ای از قاعده‌هاست که از قانون تملک آپارتمانها، قانون مدنی و مصوبه‌های مجمع عمومی هر ساختمان می‌آید و تعیین میکند هر ساکن در پارکینگ، راه‌پله، آسانسور و حتی داخل واحد خودش چه حقی دارد و چه کاری نباید بکند. این راهنما قواعد روزمره را با ارجاع به منبع هر کدام توضیح میدهد تا هم ساکنین و هم مدیر ساختمان بدانند در هر اختلاف به کجا تکیه کنند.
این مقاله جنبه‌ی آموزشی دارد و جای مشاوره‌ی حقوقی را نمی‌گیرد. برای پرونده‌ی مشخص، متن رسمی قوانین را از سامانه‌ی مرکز پژوهش‌های مجلس ببینید یا با وکیل مشورت کنید.
قوانین آپارتمان نشینی از کجا می‌آیند؟
وقتی از «قانون آپارتمان نشینی» حرف می‌زنیم، منظور یک قانون واحد نیست. قاعده‌هایی که زندگی روزمره در ساختمان را شکل می‌دهند از چهار منبع می‌آیند و دانستن اینکه هر قاعده از کدام منبع است، تعیین میکند چقدر الزام‌آور است و برای اجرایش به کجا باید مراجعه کرد:
قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی): مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مشترک، مجمع عمومی، مدیر و هزینه‌های مشترک.
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: جزئیات اداره‌ی ساختمان، مثل تشکیل مجمع و وظایف مدیر.
قانون مدنی، به‌ویژه ماده ۱۳۲: هیچ مالکی نمی‌تواند در ملک خودش تصرفی کند که بیش از حد متعارف و بدون ضرورت باعث ضرر همسایه شود. بیشتر اختلاف‌های سر و صدا، بو و رطوبت به همین قاعده برمی‌گردد.
آییننامه داخلی ساختمان: تصمیم‌هایی که مجمع عمومی مالکان می‌گیرد، مثل ساعت سکوت، قواعد اسبابکشی، استفاده از پشت‌بام و نگهداری حیوان خانگی. این مصوبه‌ها تا جایی معتبرند که با قانون مخالف نباشند.
پس قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان دست‌به‌دست هم می‌دهند: قانون چارچوب را می‌گذارد و مجمع و مدیر ساختمان آن را برای ساختمان خودشان جزئی و اجرایی می‌کنند. بحث حقوقی شارژ، بدهکاران و ماده ۱۰ مکرر در این مقاله نیست؛ آن را در راهنمای قانون تملک آپارتمانها و شارژ ساختمان مفصل نوشته‌ایم.
مشاعات: چه چیزهایی مال همه است؟
قانون تملک آپارتمانها ساختمان را به دو بخش تقسیم میکند: قسمت‌های اختصاصی که مال یک مالک است (خود واحد و هرچه در سند به نام او آمده) و قسمت‌های مشترک یا مشاعات که مال همه‌ی مالکان است. طبق ماده ۲ قانون، قسمت‌هایی که برای استفاده‌ی همه یا بعضی از مالکان است، مثل زمین، اسکلت، راه‌پله، آسانسور، پشت‌بام، لوله‌ها و تأسیسات مرکزی و لابی، مشترک حساب می‌شوند.
چند قاعده‌ی عملی درباره‌ی مشاعات:
تصرف شخصی ممنوع است. گذاشتن کمد، کفش، دوچرخه یا وسایل اضافه در راه‌پله و پاگرد، بستن بخشی از پشت‌بام یا انباری کردن زیرپله بدون مصوبه‌ی مجمع، تصرف در مال دیگران است. مالک حق ندارد سهم خود از مشاعات را جدا از واحدش واگذار کند یا تغییر دهد (ماده ۵ قانون تملک آپارتمانها).
راه‌پله و راه فرار باید باز بماند. این فقط ادب همسایگی نیست؛ مسیر خروج اضطراری است و انبار کردن وسایل در آن، در آتش‌سوزی جان آدم‌ها را به خطر می‌اندازد.
خرابی مشاعات با کسی است که آن را خراب کرده. هزینهی نگهداری عادی مشاعات از شارژ پرداخت می‌شود، اما اگر خسارت را یک ساکن یا مهمان یا کارگر او زده باشد، جبرانش با همان واحد است.
استفاده باید عادلانه باشد. سالن اجتماعات، استخر یا باشگاه ساختمان مال همه است؛ مدیر میتواند برای استفاده نوبت و ساعت بگذارد تا یک واحد آن را در اختیار نگیرد.
قوانین پارکینگ آپارتمان
پارکینگ پرتکرارترین دعوای ساختمان‌هاست و بیشتر این دعواها با نگاه کردن به سند حل می‌شود. پارکینگ در ساختمان‌ها دو حالت دارد:
پارکینگ اختصاصی (مشخص در سند)
اگر در سند تفکیکی شماره و محل پارکینگ هر واحد آمده باشد، آن جای پارک مال همان واحد است و کس دیگری حق استفاده از آن را ندارد، حتی وقتی خالی است. مالک میتواند آن را به ساکن دیگری اجاره دهد، اما فروش جدای پارکینگ از واحد، بسته به اینکه در سند جزو کدام قسمت آمده، محل اختلاف است.
پارکینگ مشاع
اگر در سند جای مشخصی برای هر واحد نیامده باشد، پارکینگ جزو مشاعات است. در این حالت قوانین پارکینگ مشاع را مجمع عمومی تعیین میکند. روش‌های رایج:
قرعه‌کشی و ثبت آن در صورت‌جلسه‌ی مجمع، و تکرار دوره‌ای قرعه (مثلاً سالانه) تا جای بد همیشه سهم یک واحد نباشد.
نوبت‌بندی برای جاهای کمتر از تعداد واحدها.
اولویت برای جاهای خاص، مثلاً جای نزدیک آسانسور برای سالمندان یا افراد دارای معلولیت.
بعد از تصمیم مجمع، خط کشی پارکینگ آپارتمان و نوشتن شماره‌ی واحد روی هر جا کار مدیر است و هزینه‌اش از هزینه‌های مشترک پرداخت می‌شود. صورت‌جلسه را نگه دارید؛ در اختلاف‌های بعدی تنها مدرک شماست.
پارکینگ مزاحم چه کنیم؟
اگر کسی در جای اختصاصی شما پارک کرد یا جلوی خروج ماشین را گرفت:
اول با خود او یا مدیر ساختمان صحبت کنید؛ بیشتر موارد همین‌جا حل می‌شود.
اگر تکرار شد، مدیر با یک اطلاعیه‌ی کتبی تذکر میدهد و آن را در آیین‌نامه‌ی داخلی ثبت میکند.
اگر باز ادامه داشت، می‌توانید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کنید و دعوای رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق طرح کنید.
پارکینگ عمومی در خیابان و پارک‌حاشیه‌ای موضوع قوانین راهنمایی و رانندگی است و مدیر ساختمان یا مجمع درباره‌ی آن اختیاری ندارد.
نگهداری سگ در آپارتمان: قانون چه می‌گوید؟
یکی از پرجستجوترین سوال‌ها این است که آیا نگهداری سگ در آپارتمان جرم است. پاسخ کوتاه:
در قوانین فعلی ایران، مادهای که نگهداری سگ یا گربه در خانه را بهطور کلی جرم بداند وجود ندارد.
طرح‌هایی درباره‌ی ممنوعیت یا محدود کردن حیوانات خانگی در مجلس مطرح شده، اما تا زمان نگارش این مقاله به قانون تبدیل نشده است. اگر خبری از «قانون جدید نگهداری سگ در آپارتمان» می‌خوانید، تاریخ و وضعیت تصویبش را چک کنید.
محدودیت‌های پلیس بیشتر درباره‌ی گرداندن سگ در معابر عمومی و خودرو است، نه نگهداری در خانه.
اما «جرم نبودن» به معنی آزادی کامل نیست. داخل ساختمان، دو قاعده تعیین‌کننده است:
ماده ۱۳۲ قانون مدنی و قاعده‌ی لاضرر: اگر پارس مداوم، بو، کثیفی راه‌پله یا ترس همسایهها از حیوان ثابت شود، همسایه میتواند دعوای رفع مزاحمت طرح کند، حتی اگر نگهداری حیوان فی‌نفسه ممنوع نباشد.
آییننامه داخلی: مجمع عمومی میتواند شرایط نگهداری حیوان خانگی را تعیین کند؛ مثلاً حمل حیوان در آغوش یا قفس در مشاعات، استفاده نکردن از آسانسور در ساعت شلوغ، نبردن به پشت‌بام و حیاط، و مسئولیت تمیز کردن. اینکه مجمع بتواند نگهداری داخل واحد اختصاصی را بهطور کامل ممنوع کند، محل اختلاف است.
در عمل، شرایط نگهداری سگ در آپارتمان که دعوا را کم میکند: واکسن و بهداشت حیوان، قلاده و همراهی در مشاعات، تمیز کردن فوری هر آلودگی، و نگه‌نداشتن حیوان در بالکن و پشت‌بام. مستأجرها هم شرط قرارداد اجاره را ببینند؛ موجر میتواند نگهداری حیوان را در قرارداد ممنوع کند.
سر و صدا و ساعات سکوت
در هیچ قانونی ساعت دقیقی برای سکوت در آپارتمان تعیین نشده است. معیار، «حد متعارف» در ماده ۱۳۲ قانون مدنی است و ساعتها را آیین‌نامه‌ی داخلی ساختمان مشخص میکند. ساعات رایج:
سکوت شبانه: حدود ۲۲ تا ۷ صبح.
استراحت بعدازظهر: حدود ۱۴ تا ۱۶.
تعمیرات پرسر و صدا (دریل، تخریب): فقط روزهای کاری و ساعت‌های مصوب، با اطلاع قبلی به مدیر.
اگر سر و صدای همسایه ادامه داشت، اول تذکر مستقیم یا از طریق مدیر. بعد شورای حل اختلاف و دعوای رفع مزاحمت. در موارد شدید، اخلال در آسایش با هیاهو و جنجال میتواند مشمول ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) باشد که با تماس با پلیس ۱۱۰ پیگیری می‌شود.
آسانسور، اسبابکشی و تعمیرات
آسانسور جزو مشاعات است و قانون آسانسور در آپارتمان، جز تقسیم هزینه‌ها، قاعده‌ی خاصی برای استفاده‌ی روزمره ندارد. قواعد زیر معمولاً در آیین‌نامه‌ی داخلی می‌آید:
استفاده از آسانسور برای اسباب کشی با هماهنگی و نوبت از مدیر، در ساعت مشخص، و با پوشاندن دیواره‌ها با مقوا یا پتو. بسیاری از ساختمان‌ها مبلغی به‌عنوان ودیعه یا هزینهی استفاده تصویب می‌کنند که باید در صورت‌جلسه‌ی مجمع آمده باشد.
بار بیش از ظرفیت و حمل مصالح ساختمانی با آسانسور مسافربر ممنوع است؛ خرابی ناشی از آن با همان واحد است.
کودکان بدون همراه بزرگسال از آسانسور استفاده نکنند.
بازسازی واحد: اطلاع قبلی به مدیر، رعایت ساعتها، جمع کردن نخاله از مشاعات در همان روز، و دست نزدن به دیوار باربر، ستون یا لوله‌های مشترک.
سرویس دوره‌ای و بیمه‌ی آسانسور کار مدیر است و هزینه‌اش جزو هزینه‌های مشترک است. اینکه واحد همکف هم سهم آسانسور میدهد یا نه، در مقاله‌ی قانون شارژ ساختمان آمده است.
نما، بالکن و تغییر در واحد
نمای ساختمان، دیوارهای خارجی و پشت‌بام مشترک‌اند. بنابراین:
تغییر رنگ یا جنس نما، نصب نرده و حفاظ متفاوت با بقیه، یا بستن بالکن با شیشه بدون موافقت مالکان (و در بیشتر موارد مجوز شهرداری) مجاز نیست.
نصب کولر، پنل خورشیدی یا آنتن روی پشت‌بام یا نما باید در جایی باشد که مجمع یا مدیر تعیین میکند.
تغییر در داخل واحد اختصاصی آزاد است، به شرط آنکه به سازه و تأسیسات مشترک آسیب نزند و رطوبت یا ضرر به واحد دیگر نرساند.
قوانین مالک و مستاجر آپارتمان
مستأجر در زندگی روزمره همان تکالیف مالک را دارد: آیین‌نامه‌ی داخلی، ساعات سکوت، قواعد پارکینگ و مشاعات برای او هم لازمالاجراست. تفاوت‌ها بیشتر در حق رأی و هزینه‌هاست:
حق رأی در مجمع با مالک است؛ مستأجر میتواند با وکالت مالک شرکت کند.
هزینه‌های جاری (نظافت، برق مشاعات، سرایدار) معمولاً با ساکن است و هزینه‌های اساسی (نوسازی، تعویض موتورخانه یا آسانسور) با مالک، مگر قرارداد اجاره ترتیب دیگری گذاشته باشد.
مالک موظف است آیین‌نامه‌ی داخلی را به مستأجر اعلام کند؛ بهترین راه پیوست کردن آن به قرارداد اجاره است.
آییننامه داخلی: قوانین را مکتوب کنید
بیشتر دعواهای آپارتمانی وقتی پیش می‌آید که قاعده فقط «شفاهی» است. پیشنهاد عملی برای مدیر ساختمان:
یک جلسه‌ی مجمع عمومی بگذارید و قواعد پارکینگ، حیوان خانگی، ساعات سکوت، اسبابکشی و استفاده از مشاعات را رأی‌گیری کنید.
مصوبه را صورت‌جلسه کنید و به امضای حاضران برسانید.
خلاصه‌ی قوانین آپارتمان نشینی را برای نصب در تابلو و برای همه‌ی ساکنین بفرستید، از جمله مستأجرهای جدید.
برای این کار متن آماده‌ی صورت‌جلسه و اطلاعیه‌ی یادآوری قوانین را در نمونه متن‌های مدیر ساختمان گذاشته‌ایم؛ کپی کنید و جاهای خالی را پر کنید.
چک‌لیست قوانین آپارتمان نشینی برای نصب در تابلو
راه‌پله، پاگرد و راه خروج همیشه خالی باشد.
فقط در جای پارک خودتان یا جای تعیین‌شده در قرعه پارک کنید.
ساعات سکوت: [ساعات مصوب مجمع].
اسبابکشی و بازسازی با هماهنگی مدیر و در ساعات مصوب.
حیوان خانگی در مشاعات همراه صاحبش و در آغوش یا با قلاده.
زباله فقط در ساعت و محل تعیین‌شده.
هر خرابی در مشاعات را به مدیر اطلاع دهید.
شارژ ماهانه را تا [روز مصوب] هر ماه پرداخت کنید.
